法治日报全媒体记者梁平妮 通讯员赵洪彬 何江浩

在商品房买卖交易中,如果开发商交付与合同约定严重不符的房屋,购房者能否以此为由要求解除合同?近日,在山东省济南市槐荫区人民法院审结的一起商品房买卖合同纠纷案中,法院认定买受人武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,判令解除购房合同。

法院查明,2019年4月5日,武某作为买受人,与出卖人某置业公司签订一份《商品房买卖合同》,约定武某以210万元购买置业公司开发的某楼盘商品房,附随该合同有五个附件。附件一房屋平面图中,案涉房屋结构显示了房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体,内部无其他墙体,武某在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。附件五《补充协议》约定:“根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要,该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管;室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等,以上情况最终以实际交房为准。”

随后,武某支付了全部购房款并办理了房屋交接手续。然而,进入房屋后的武某发现,相比合同约定,房屋内部多出了三堵墙,将室内分割为大小不等的数个分散空间。武某很是不满,于2020年11月3日向置业公司发出解除合同的通知,置业公司未予回复。武某遂向槐荫法院提起民事诉讼,请求依法确认解除其与置业公司签订的房屋买卖合同,并判令置业公司返还购房款及利息。

庭审中,某置业公司提交《楼盘已阅文件签名确认单》(以下简称《确认单》)及《楼盘商铺户型鉴赏》(以下简称《户型鉴赏》)。《确认单》中公示内容栏中载有“户型图”一项,后面打有对号,下方载明“本人在购买某置业公司物业前,对本物业上述资料已经阅读、了解并认可”,武某在确认单上签名捺印。《户型鉴赏》中的房屋显示了实际存在的全部内部墙体。

某置业公司据此辩称,武某在购买涉案房屋和签订合同前,已对房屋的户型结构进行了了解,且双方签订的补充协议第一条也载明了室内有结构柱或剪力墙等情况、以实际交房为准等内容,请求驳回武某的诉讼请求。

此外,武某与置业公司均认可多出的三堵墙系承重墙,不能拆除。

槐荫法院经审理认为,某置业公司提供的证据无法证实武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,认定武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,即房屋内部存在三面承重墙体。针对某置业公司依据补充协议条款主张武某不具有合同解除权,法院认为,案涉房屋因三堵承重墙的存在使得房屋现状与合同约定相比发生了重大改变,已明显超出了补充协议所能涵盖的情形,故其主张依法不能成立。最终,槐荫法院判决武某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》解除;某置业公司退还原告武某购房款210万元;武某退还某置业公司案涉商品房;某置业公司赔偿原告武某相应利息损失。

宣判后,置业公司提出上诉,但未缴纳上诉费。济南市中级人民法院依法作出民事裁定:本案按某置业公司自动撤回上诉处理。

一方违约致合同目的无法实现另一方可解除合同

本案承办法官表示,《商品房买卖合同》是买卖双方就案涉房屋进行要约、承诺并最终达成合意的主要载体,合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现。本案中,武某购买的房屋系期房,在签约时房屋并未实际建设完毕,武某无法通过房屋现状了解房屋的实际情况,其获取房屋信息的主要载体即商品房买卖合同。案涉合同中的房屋平面图中,房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体。

某置业公司主张武某在《确认单》中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图,但其提交的显示房屋内部存在墙体的《户型鉴赏》,与确认单载明的“户型图”名称不一致,且《户型鉴赏》中也没有武某的签名。置业公司据此主张武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,依据不足,法院不予采信。

同时,房屋中存在的三面墙体,把房屋空间分割成了大小不一的数个零散空间,分别使用可用性很差;如整体使用,又因空间被墙体阻隔,很难统筹利用。且三堵墙体均系承重墙,无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构,这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同约定发生了重大的改变,与武某在签订合同时对房屋的使用预期严重不符,已无法实现其合同目的。因此,武某享有合同解除权,有权与置业公司解除案涉《商品房买卖合同》。

法官表示,在商品房买卖中,房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变,导致房屋使用和利用价值大大降低,且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期,降低了其对该房屋的使用价值预期,可以按照民法典的规定,以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由,与开发商解除商品房买卖合同。